Asunto Espanjasta suomalaisen oy:n nimiin vuokraustoimintaa varten

Uusimmat Keskustelu Opiskelu, työnteko ja yrittäminen Yrittäjänurkka Asunto Espanjasta suomalaisen oy:n nimiin vuokraustoimintaa varten

Esillä 15 viestiä, 1 - 15 (kaikkiaan 16)
  • Julkaisija
    Viestit
  • LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä paseante
    paseante Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 02.10.2012
    Kirjoituksia: 1
    Vastauksia: 2

    Miten tällainen yhtälö toimii? Jos Suomessa Oy:llä oma business ja Espanjassa vain kiinteistö, jota vuokrataan.
    Miten vuokratuloja verotetaan? Tarviiko suomalaisen oy:n rekisteröityä jotenkin Espanjassa?

    LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä aikku
    aikku Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 03.09.2012
    Kirjoituksia: 5
    Vastauksia: 418
    paseante kirjoitti:

    Miten tällainen yhtälö toimii? Jos Suomessa Oy:llä oma business ja Espanjassa vain kiinteistö, jota vuokrataan.
    Miten vuokratuloja verotetaan? Tarviiko suomalaisen oy:n rekisteröityä jotenkin Espanjassa?

    siis kysytkö jos tuo ”busines Oy” omistaa asunnon vaiko yksityishenkilö ? kas henkilöllä voi olla yritystoiminta Suomessa ja yksityisesti omistaa vaikka loma-asunnon joko Espanjassa,taikka vaikka kesämökin Suomessa..

    LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä mampu
    mampu Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 22.05.2007
    Kirjoituksia: 81
    Vastauksia: 261

    Oma hankkeemme kaatui tai meni ainakin jäihin siksi, että kansainvälisen verotuksen asiantuntijan mukaan kiinteistöstä saatava tulo verotetaan Espanjassa ja sitä varten pitää perustaa vaikka yksityisyritys Espanjaan. Oma suomalainen yrityksemme on toiminimi (yksityisyritys). En tiedä onko tilanne toinen, kun kyseessä on osakeyhtiö.

    LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä aikku
    aikku Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 03.09.2012
    Kirjoituksia: 5
    Vastauksia: 418

    Suomessa toimiva Oy saa vuokratuloja, niin siitä Suomessa kaiketi veloitetaan ainakin pääomaveroa? mutta Kysy sitä Ensin Verotoimistosta,,mutta Espanjassa verotetaan ainakin kiinteistöverot ja mitä ilmoitetaan muusta.

    LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä paseante
    paseante Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 02.10.2012
    Kirjoituksia: 1
    Vastauksia: 2

    Juu, tarkoitus oli ostaa suomalaisen osakeyhtiön nimiin. Sen verran sain itsekin tietoa veroviranomaisilta, että vuokratulot verotetaan Espanjassa, mutta täytynee selvittää vielä pitääkö Espanjaan perustaa myös yritys vai onnistuisiko verovelvolliseksi rekisteröityminen tuolla suomalaisella Y-tunnuksella.
    Suomessa tämä systeemi pitää viedä Oy:n kirjanpitoon erillisenä, eli vuokraustoiminnalle on oma tili (Espanjassa) kuluille ja tuotoille.

    LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä miku
    miku Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 26.03.2011
    Kirjoituksia: 14
    Vastauksia: 28

    Meillä on 22 vuotta ollut yhtiöllä asunto Costalla ja paperisotaan Esspanjan päässä on mennyt runsaasti rahaa/aikaa. Suomalainen oy hakee NIF tai NIE ( en nyt muista kumman) numeron ja tekee joka tammikuu veroilmoituksen paikalliseen vertoimistoon ( lomakkeen saa netistä, mutta verovirasto vaatii veroedustajan joka on residentti eli henkilön jolla on vakituinen osoite Espanjassa.) HUOM! jos suomalaisella oy:llä on monta osakasta, melkoinen vaiva on hankkia joka 2. vuosi vaadittava todistus suomen verottajalta jokaisesta osakkaasta että ovat verovelvollisia suomessa. nykyään todistuksen onneksi saa myös englanniksi joka kelpaa espanjalaisille veroviranomaisille. Gestoriat velottaa pelkän veroilmoituksen tekemisestä 350-500 e vaikka veroilmoituksen täyttäminen on superyksinkertaista.Vuokratulojen laskemisen kanssa on varmaan vähän monimutkaisempi.
    Ostovaiheessa joudutte hankkimaan kaupparekisteristä nimenkirjoitusoikeuden osoittamiseksi otteen joka pitää kääntää espanjaksi ja apostilloida.
    Suomalaisen yhtiön osakkaat joutuvat maksamaan käypää vuokraa kun käyttävät itse asuntoa ( Suomen verottaja vaatii).
    summa summarum:teimme itse väärän päätöksen 22 vuotta sitten kun ostimme firman nimiin, olisi kannattanut ostaa yksityishenkilön nimiin,olisi tullut PALJON halvemmaksi ja myyntikin yksityishenkilönä olisi verotuksellisesti edullisempaa. Tässä vaiheessa asunnon siirto omiin nimiin maksaisi 41.300euroa vaikka asuntojen arvot ovat laskeneet!

    LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä aikku
    aikku Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 03.09.2012
    Kirjoituksia: 5
    Vastauksia: 418

    on yksityisenä normaalia ostaa lomaasunto,,enkä vaan nyt käsitä että miksi pitäisi olla firman nimiin loma-asunto ? on meilläkin Suomessa yritystoimintaa eli siis olemme itse itsemme työllistäneet, vaan ei toimintaamme sovellu loma-asunto,,eri asia jos loma-asuntovuokrausta toimintaa tuolla Oy:llä ja sitä kaikkiaan siellä täällä,yritys ostaa kiinteistöjä ja siitä sitten lomavuokraukseen eli bisnestä silleen, mutta kun ostaa asunnon Espanjasta tulee se NIE-numero jokatapauksessa,ainakin meille ja sillä voisin vaikka perustaa yritystoiminnan Espanjaan ja tuota NIE:tä tarvii jossain muissakin asioissa vissiin ?

    LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä bhajee
    bhajee Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 01.08.2006
    Kirjoituksia: 70
    Vastauksia: 2570

    Yrityksellä on Espanjassa CIF-numero (vastaa Suomen Y-tunnusta). Ulkkiksilla (luonnollisilla henkilöillä) on NIE-numero, paikallisilla DNI-numero.

    LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä aikku
    aikku Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 03.09.2012
    Kirjoituksia: 5
    Vastauksia: 418

    mihin tuota NIE-numeroa tarvitaan ? tarvitaanko se ensin jos jotain toimintaa aloittisikin Espanjassa ? mitä mitä… 😕 😀

    LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä bhajee
    bhajee Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 01.08.2006
    Kirjoituksia: 70
    Vastauksia: 2570

    NIE-numeroa tarvitaan kaikenlaiseen fiskaaliseen toimintaan… esim. asunnon osto.

    Toisella kotimaisella: https://en.wikipedia.org/wiki/NIE_Number
    Paikallisella kielellä: https://es.wikipedia.org/wiki/NIE

    LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä suomenkielinenpalvelutoimisto
    suomenkielinenpalvelutoimisto Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 31.08.2010
    Kirjoituksia: 12
    Vastauksia: 3367

    El Número de Identificación Fiscal (NIF) es la manera de identificación tributaria utilizada en España para las personas físicas (con documento nacional de identidad (DNI) o número de identificación de extranjero (NIE) asignados por el Ministerio del Interior) y las personas jurídicas.1 El antecedente del NIF es el CIF, utilizado en personas jurídicas. El Real Decreto 338/1990, de 9 de marzo, regula la composición y la forma de uso del NIF, hasta la entrada en vigor en enero de 2008 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio.

    NIF on henkilon vero numero

    DNI on Espanjalaisen henkkarinumero (henkilollisyystodistus, passi ja sama numero on Espanjalaisen NIF )

    NIE on ulkolaisen Espanjasta saama henkilollisyysnumero ( viralliset dokumentit, luvat, oleskelutodistus ja verotuksessa ulkolaisen NIF )

    CIF on firmojen verotusnumero ja rekisterointinumero (ei kerro kenenkaan henkilollisyytta vaan firman takana)

    Yksityisyrittaja ( Autónomo) kayttaa NIE tai DNI.

    Mihin ulkolainen voi Espanjassa tarvita NIEta: kaikkeen viralliseen; asunnonostoon, veronmaksuun, kaikkeen viralliseen ym.

    Oleskeluoikeustodistus: (Jossa samalla henkilolle myonnetaan NIE joka on myos henkilon NIF,) pitempiaikaiseen (3 kk ) asumiseen ja kaikkeen muuhun viralliseen.

    ———————————————————————————————–

    En tieda minka numeron Suomi myontaa ulkolaiselle Suomessa, mutta Espanjassa nama kaikki myonnettavat tunnukset ja niiden myontaminen perustuu tietojen tarkastukseen ja niiden rekisterointiin virallisella taholla josta niiden alkupera ja todellisuus voidaan tarkastaa aina tarvittaessa ja tehda muutoksia tarvittaessa.

    Eihan tassa ole muusta kysymys kuin ihmisten identifikoimisesta. Henkilo–numero. Yritys–numero
    ————————————————————————————————–

    LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä aikku
    aikku Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 03.09.2012
    Kirjoituksia: 5
    Vastauksia: 418
    suomenkielinenpalvelutoimisto kirjoitti:

    El Número de Identificación Fiscal (NIF) es la manera de identificación tributaria utilizada en España para las personas físicas (con documento nacional de identidad (DNI) o número de identificación de extranjero (NIE) asignados por el Ministerio del Interior) y las personas jurídicas.1 El antecedente del NIF es el CIF, utilizado en personas jurídicas. El Real Decreto 338/1990, de 9 de marzo, regula la composición y la forma de uso del NIF, hasta la entrada en vigor en enero de 2008 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio.

    NIF on henkilon vero numero

    DNI on Espanjalaisen henkkarinumero (henkilollisyystodistus, passi ja sama numero on Espanjalaisen NIF )

    NIE on ulkolaisen Espanjasta saama henkilollisyysnumero ( viralliset dokumentit, luvat, oleskelutodistus ja verotuksessa ulkolaisen NIF )

    CIF on firmojen verotusnumero ja rekisterointinumero (ei kerro kenenkaan henkilollisyytta vaan firman takana)

    Yksityisyrittaja ( Autónomo) kayttaa NIE tai DNI.

    Mihin ulkolainen voi Espanjassa tarvita NIEta: kaikkeen viralliseen; asunnonostoon, veronmaksuun, kaikkeen viralliseen ym.

    Oleskeluoikeustodistus: pitempiaikaiseen (3 kk ) asumiseen ja kaikkeen muuhun viralliseen.

    ———————————————————————————————–

    En tieda minka numeron Suomi myontaa ulkolaiselle Suomessa, mutta Espanjassa nama kaikki myonnettavat tunnukset ja niiden myontaminen perustuu tietojen tarkastukseen ja niiden rekisterointiin virallisella taholla josta niiden alkupera ja todellisuus voidaan tarkastaa aina tarvittaessa ja tehda muutoksia tarvittaessa.

    Eihan tassa ole muusta kysymys kuin ihmisten identifikoimisesta. Henkilo–numero. Yritys–numero
    ————————————————————————————————–

    kiitti kun vastasit, tämä monillekin nyt kutakuin selvää, myös minullekin 🙂

    LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä paseante
    paseante Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 02.10.2012
    Kirjoituksia: 1
    Vastauksia: 2

    Kiitokset kaikille kommenteista ja hyvistä neuvoista (varsinkin mikulle). Voisitko vielä vastata miksi myynti yksityishenkilönä olisi verotuksellisesti edullisempaa? Ja jos jossain vaiheessa haluaisi siirtää asunnon omiin nimiin ( = ostaa OY:ltä henkilökohtaiseen omistukseen) niin eikös asunnosta pidä maksaa jokseenkin käypä arvo?

    Ai niin ja se kaupparekisteriote, tarvitseeko se olla jonkun virallisen kielenkääntäjän kääntämä vai voiko kääntämisen tehdä esim. tuttu espanjan kielen ope?

    LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä miku
    miku Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 26.03.2011
    Kirjoituksia: 14
    Vastauksia: 28

    kaikki paperit pitää olla virallisen kielenkääntäjän kääntämiä ja lisäksi niihin pitää hankkia apostilla = firman nimenkirjoittajaksi oikeutettu allekirjoittaa paperit maistraatissa virkailijan katsoessa ja sen jälkeen virkailija perii maksun, siitäk
    myynti yksityishenkilönä on tietyissä tapauksissa ehdottomasti edullisempaa koska Esp:ssa on ollut vaihtelevasti tiettyjä etuja= alennuksia. näiden 22 vuoden aikana on ollut ainakin 3 eri verohuojennustapaa voimassa.
    oy:stä omiin nimiin siirtäminen myöhemmin tuntuu siksi niin kalliilta koska sekä myyjän että ostajan kulut tulee firman omistajien maksettavaksi.

    koska suomalaisen oy:n veroilmoituksessa on eriteltävä selvästi näkyviin espanjalainen omistus ja tulot ( koska ne siis poistetaan suomen verotuksen piiristä), verottajan tietoon tulee joka vuosi silmiinpistävästi ulkomainen loma-asunto ja haa! virkailijahan innostuu lähettämään selvityspyynnön tyhjistä viikoista JA jos vastaus ei tyydytä = eli omistajat eivät ole maksaneet vuokraa niiltä tyhjiltä viikoilta, virkailija tilaa luottokorttilaskut ja tsekkaa onko omistajille lomalentoja ja sitten tuleekin mätkyjä.
    meillä tilintarkastaja varoitti tästä etukäteen ja olemme inhorealistisen suoraan pyytäneet kirjanpitäjää erittelemään veroilmoituksessa omat ja vuokraviikot ja se kun ylimääräistä työtä hänelle, siitäkin on maksettu erikseen. summa summarum: firman omistamasta loma-asunnosta ( yhtä lailla vaikka niitä olisi monta) on kaikissa käänteissä enemmän oheiskuluja kuin omassa omistuksessa olevasta asunnosta , jota voi vuokrata ihan yhtä helposti mutta pienemmällä paperisodalla.

    LINKKI
    Profiilikuva käyttäjästä Topi
    Topi Ei kirjautuneena
    Liittynyt: 11.04.2013
    Kirjoituksia: 0
    Vastauksia: 1

    Osakeyhtiö omistukset ovat syntynyt usein useamman perheen tai yhteisöjen henkilöstö käyttöön hankittujen asuntojen kohdalla. Etunahan on parempi käyttöaste ja toisaalta viiko-osuus muotoisen osaomistuksen ja hallintaoikeuden voi näin Suomessa myydä. Yhtiöjärjestyksen ja kaupparekisteri otteen käännättäminen apostilloiminen voi olla toistuvaa. Periaatteessa yhtiö joutuu ylläpitämään reksiteritietonsa espanjaksi.

    Varoitus asuntojen ostajille sekä niille,jotka ovat jättänyt asunnon omistavan yhtiön rekisteröimättä ja veroilmoitukset tekemättä. Valtioiden välisen verosopimuksen perusteella myönnettävä verovapaus voi takautuvasti jäädä saamatta ja aiheuttaa takautuvaa korkeaa verotusta, joka lasketaan tuosta nykyisiä markina-arvoja korkeammista kiinteistöverotuksessa käytetystä arvosta.Kiinteistöyhtiöt ei vastaavasti kuin suomalaiset asuntoyhtiöt eivät Espanjassa toistaiseksi ole velvoitettu identifoimaan omistajia henkilö tai yritys (CIF) tunnuksilla. Kuitenkin asuntoa ostettaessa Notaarin ja Kiinteistövälittäjän pitäisi tarkistaa että verot on hoidettu. Kokemus suomalaisesta välittäjästä kuitenkin osoitaa ettei asia kiinnosta. Voiko ostaja joutua vaikeuksiin? Vesi- ja sähkölaitokset ovat sopimuksia tehtäessä alkanut vaatia yhteisöltä CIF-tunnusta. Se tekeekö he bulvaani yksityishenkilön nimiin sopimuksen ei ole tiedossa. Lisäksi on syytä muistaa ettei Espanjassa kiinteistöyhtiöillä ole asuntoja käsittävää täysarvovakuutusta eli ilman omaa ”kotivakuutusta” rekisteröitymättön yhtiön on vaikea saada edes palovakuutusta ja siinähän on jo naapuri asunnot vaarassa.

    Mielestäni nuo yhtiön ollessa omistajana osakkiden verotuskuntatodistukset tarvitaan joka vuosi. Kun verovelvoite jatkuu kolme vuotta vastaavasti Suomessa ulkomaalaisilta vaaditaan todistukset vain kolmen vuoden välein. Mutta jos osakkana on yhteisö Espanjassa vaaditaan että kaikki yhteisön osakkaiden on osoitettava olevan suomalaisia. Tämä tarkoittaa ettei isommat yhtiöt tai esim OYJ:t voi saada 3 % verosta vapautusta. Saman kuvittelisi voivan koskevan yhdistyksiä ja osuuskuntia. Tulee mieleen olisiko yhteisön viisaampi järjestää espanjalaisen asunnon omistus yksityishenkilö-omituksena ja hallinta hoitaa Suomessa sitovana määräaikaisella vuokrasopimuksella. Espanjassa asunnon myyntikulut on korkean varainsiirtoveron takia kallista ja yhtiölle myyntivoiton verotuskin taitaa olla kalliinpaa.

    Toinen varoitus asunnon ostajille on suomalaistenkin omaksuma tapa tehdä muutoksia ja laajennuksia asuntoihin ilman rakennuslupaa. Miten esim isossa vakuutustapahtumissa vakuutusyhtiö suhtautuu noihin laajennuksiin. Sanonta että ollan Espanjassa pitää unohtaa. Lainsäädäntö EU:ssa on harmonisoitumassa.

Esillä 15 viestiä, 1 - 15 (kaikkiaan 16)

Sinun täytyy olla kirjautunut vastataksesi tähän aiheeseen.