Riippuu hinnasta ja käyttötarkoituksesta

LINKKI
Profiilikuva käyttäjästä Abso
Abso Ei kirjautuneena
Liittynyt: 17.07.2012
Kirjoituksia: 15
Vastauksia: 542

Kun on oma ,niin voi tehdä mitä haluaa.

Olen omistanut, vuokrannut ja tehnyt vuokrabusinesta useassa maassa. Kaikki on kiinni hinnasta, vuokrasta, korkotasosta, markkinatilanteesta ja jäännösarvosta.

Muutamaan kertaan olen moninkertaistanut investoinnin, useampi talo on maksanut itsensä kokonaan ja kerran jouduin ottamaan teoreettisesti takkiin kolmasosan hinnasta (mutta käytin välirahana, joten tappio oli teoreettinen).

Tässä ketjussa mainittua 120 m2 asuntoa tuskin kannattaa ostaa, jos sen voi vuokrata 650 hintaan. Kiiteistön ostohinta tietysti riippuu paikasta ja monesta muusta tekijästä. Jos arvataan hinnaksi 180.000, niin ainakin meidän kiinteistötuottotavoite on 8 % p.a. Asunnosta pitäisi siis vastikkeen, kaupunkiveron tai vastaavan kulun jälkeen saada 1.200 per kk. Jos vuokra on 650 euroa kk ja siihen kuuluu vesi, saa asunto meidän tuottovaatimuksen mukaan maksaa korkeintaan 75.000.

Espanjasta emme osta mitään niin kauan kuin eurokriisi jatkuu. Asuntojen hinnat tulevat suurella todennäköisyydellä laskemaan, joten asuntojen jäännösarvo on huono. Suuret transaktiokulut tekevät lyhytaikaisen omistamisen huonosti kannattavaksi, joten asiaa on syytä tarkastella pitkällä aikavälillä. Se taas ei näytä ollenkaan hyvältä. Talouskriiseillä on ikäviä seurauksia. Veroja voi suunnitella ja välttää, mutta kiintesitöveron tuppaavat kuitenkin saavan perityksi aika monessa EU-maassa (ei kuitenkaan Kreikassa). Verotuksen painopiste siirtyy Espanjassakin takuuvarmasti kiinteistöveron puolelle, koska talot eivät juokse karkuun.

Saaret olisivat muuten kiinnostavia, mutta erilaiset kaupunkiverot, juridiset esteet (joista on keskusteltu muissa ketjuissa) tekevät Espanjan saarista epäkiinnostavia. Kanarialta voi toki ostaa omaan käyttöön jotain, mutta vuokrabisnes ei kannata.

En suosittele kiintiestöbusinesta poropeukaloille. Kaikkialla, missä olen sitä tehnyt, suurin tuotto tulee omasta työstä.

Laskelma menee Suomen kiinteistöjen osalta näin:

Ulkopuolisen mies+kone tuntihinta 50 eúroa, ALVilla 62 euroa. Nettohinta per 175 tuntia 10.850 euroa. Palkkaekvivalenttina omaksi laskennalliseksi bruttopalkaksi saa näin 20.000. Joku voi toki saada miestunnin 30 eurolla ja toimia itse työnantajana. Nettopalkka omalle työlle on näin laskien 5200 euroa, eli bruttopalkkana suurinpiirtein 10.000 luokkaa.

Vuokralaisista joka 10s rikkoo asuntoa merkittävästi. Pintaremontti taas tehdään aina vuokralaisen vaihduttua. Välikäsiä vältämme viimeiseen asti. Kaikkien vuokralaisten taustat tarkistetaan, ja silti mätämunaksi osoittautuu noin joka 10.

Jos kuuluu siihen pieneen osaan väestöä, jonka mielestä elämä on pielessä, jos betonimylly ei pyöri, niin siitä vaan kiinteistöbusinekseen. Sen jälkeen elämästä ei ainakaan jännitys puutu.